東方市房?jī)r(jià)買(mǎi)房途中遭遇限購(gòu)怎么辦？，東方優(yōu)勢(shì)，東方這個(gè)地方很特別，別就別在冬天暖和，適合老年人養(yǎng)老，所以國(guó)內(nèi)這么多“候鳥(niǎo)”都選擇在東方買(mǎi)房子。

新一輪的樓市收緊調(diào)控在3月17日掀起一波浪潮。鄭州廣州深夜發(fā)布限購(gòu)令！一天內(nèi)4城出臺(tái)樓市新政，對(duì)本地樓市政策進(jìn)行收緊升級(jí)。

一、北京：二套房首付比提至60%

17日下午，北京樓市調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)。居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無(wú)住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買(mǎi)普通自住房的首付款比例不低于60%，購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的首付款比例不低于80%。暫停發(fā)放貸款期限25年以上的個(gè)人住房貸款。企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的商品住房再次上市交易，需滿(mǎn)3年及以上。

二、石家莊：非本市戶(hù)籍居民家庭限購(gòu)1套房

緊隨北京，石家莊市人民政府官網(wǎng)17日晚間發(fā)布《石家莊市人民政府關(guān)于加強(qiáng)東方房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的意見(jiàn)》。

政策規(guī)定，石家莊長(zhǎng)安區(qū)、新華區(qū)、裕華區(qū)、橋西區(qū)和高新區(qū)從3月18日起開(kāi)始執(zhí)行新的限購(gòu)、限貸政策。主要內(nèi)容有：非本市戶(hù)籍居民家庭在申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)首套住房時(shí)，須提供近2年內(nèi)連續(xù)繳納12個(gè)月及以上個(gè)人所得稅納稅證明或社保證明，限購(gòu)1套住房。對(duì)在市區(qū)范圍內(nèi)已擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭，不得購(gòu)買(mǎi)住房。

另外，提高住房公積金貸首付比例，首套房首付比例30%，二套房首付比例60%，對(duì)購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的不予辦理公積金貸。對(duì)申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，首套房首付比例30%;對(duì)已擁有1套住房且無(wú)東方購(gòu)房貸款或房貸已結(jié)清的本市戶(hù)籍家庭，首付款比例為40%;對(duì)擁有1套房且相應(yīng)東方購(gòu)房貸款未結(jié)清的，首付比例不得低于50%。對(duì)購(gòu)買(mǎi)第3套及以上住房的家庭，暫停辦理個(gè)人住房貸款。

三、廣州：?jiǎn)紊硐拶?gòu)一套 連繳社保3年變5年

廣東省廣州市政府網(wǎng)站17日晚發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步完善我市東方房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》。

通知稱(chēng)，3月18日起，廣州市戶(hù)籍居民家庭繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)2套住房，廣州市戶(hù)籍成年單身(含離異)人士在本市限購(gòu)1套住房。非廣州市戶(hù)籍居民家庭能提供東方購(gòu)房之日前5年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的，在本市限購(gòu)1套住房，非本市戶(hù)籍居民家庭不得通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明購(gòu)買(mǎi)住房。

通知還指出，進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策。經(jīng)省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制研究通過(guò)，對(duì)廣州市差別化住房信貸政策作出要求，歸納起來(lái)就是——無(wú)房無(wú)貸（過(guò)）者：首付醉低3成；無(wú)房有貸款記錄者：首付醉低4成；有房無(wú)貸款記錄者/首套房貸還清者：首付醉低5成；首套未還清者：首付醉低7成；有房購(gòu)買(mǎi)非普通商品房：首付醉低7成。

通知還強(qiáng)調(diào)，將嚴(yán)厲打擊“首付貸”等違規(guī)行為。同時(shí)，將加大市場(chǎng)監(jiān)管力度。

四、鄭州：今起補(bǔ)繳社保、個(gè)稅也不管用了！

鄭州市房管局官方網(wǎng)站17日晚發(fā)布《關(guān)于非本市戶(hù)籍家庭使用社會(huì)保險(xiǎn)證明、個(gè)人所得稅完稅憑證購(gòu)買(mǎi)住宅有關(guān)事宜的通知》。

通知稱(chēng)，3月17日后，再進(jìn)行補(bǔ)繳社?；騻€(gè)稅證明的非本市戶(hù)籍家庭，不再作為東方購(gòu)房的有效憑證。

“限購(gòu)”、“限貸”導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，由此產(chǎn)生的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛將會(huì)越來(lái)越多。東方買(mǎi)房人無(wú)比焦慮，房貸政策變化是不是退房的理由？不能貸款能退定金嗎？接下來(lái)，房王君將帶著你們一起KO這些焦慮吧。

焦慮一：限購(gòu)政策出來(lái)前剛做了網(wǎng)簽，有影響嗎？

KO：一般來(lái)說(shuō)，已網(wǎng)簽（備案）的買(mǎi)賣(mài)合同不受限購(gòu)新政影響。但如果在網(wǎng)簽（備案）的同時(shí)，未辦理首期款資金監(jiān)管的，或雖然簽訂監(jiān)管協(xié)議但是沒(méi)有來(lái)得及查詢(xún)征信的群體，會(huì)受限貸新政影響，從而需要提高首付比例。

焦慮二：在調(diào)控政策出臺(tái)之前已簽訂了東方購(gòu)房合同，現(xiàn)在買(mǎi)不了房，定金能退回來(lái)嗎？

KO：這得看何種原因?qū)е聳|方購(gòu)房者買(mǎi)不了房。

1、因“限購(gòu)”后失去東方買(mǎi)房資格

合同訂立后因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人要求解除合同的，除合同另有約定外，一般應(yīng)予支持。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的東方購(gòu)房款或定金返還給買(mǎi)受人；當(dāng)事人一方要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任或適用定金罰則的，不予支持；經(jīng)審查合同解除確實(shí)導(dǎo)致當(dāng)事人間利益失衡，損失方要求對(duì)方補(bǔ)償其所受合理?yè)p失的，可酌情予以支持。

2、因“限貸”后貸款辦不下來(lái)

① 限貸政策實(shí)施前訂立的合同并未明確約定以按揭貸款方式付款，現(xiàn)在東方買(mǎi)房人以其受限貸政策影響而無(wú)法繼續(xù)履行為由解除合同的，法律是不支持的。

② 調(diào)控政策實(shí)行前訂立的合同約定以按揭貸款方式付款，現(xiàn)東方買(mǎi)房人舉證證明其確因首付款比例提高、不能辦理按揭貸款等導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)履行，而請(qǐng)求解除合同的，法律是支持的，賣(mài)房人應(yīng)當(dāng)將收受的東方購(gòu)房款或者定金退還給東方買(mǎi)房人，賣(mài)房人因此而發(fā)生的合理費(fèi)用、損失，東方買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償。

焦慮三：限購(gòu)限貸出臺(tái)之前僅簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)，現(xiàn)因新政買(mǎi)不了房，能拿回定金嗎？

KO：可以理直氣壯地要求賣(mài)方退還定金。

醉高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（下稱(chēng)“商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋”）第4條：出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

賣(mài)方不能請(qǐng)求買(mǎi)方繼續(xù)履行合同（不能強(qiáng)制要求買(mǎi)方簽訂正式的買(mǎi)賣(mài)合同）。

焦慮四：本已約好過(guò)戶(hù)時(shí)間，但業(yè)主因故推遲了，不料期間出臺(tái)了限購(gòu)政策，導(dǎo)致買(mǎi)家失去東方購(gòu)房資格，合同無(wú)法繼續(xù)履行，買(mǎi)家可否追究業(yè)主違約責(zé)任？

KO：守約方可以追究對(duì)方的違約責(zé)任，因?yàn)槿绻Ｂ男泻贤那闆r下，可以避免被限購(gòu)限貸，正是由于一方的違約行為才導(dǎo)致合同無(wú)法履行，因而違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

焦慮五：因限購(gòu)限貸政策導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，買(mǎi)家不行使合同解除權(quán)，賣(mài)家可否行使合同解除權(quán)？ 合同解除導(dǎo)致賣(mài)家受到損失，賣(mài)家可否要求賠償？

KO：可以，雙方都有權(quán)行使合同解除權(quán)；

因限購(gòu)限貸政策被依法解除合同，賣(mài)房人可以要求東方買(mǎi)房人承擔(dān)其為訂立合同而實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用等合理?yè)p失。

焦慮六：房屋買(mǎi)賣(mài)合同因受調(diào)控政策影響而解除，中介費(fèi)還需要支付嗎？

KO：因房屋買(mǎi)賣(mài)未成交，可以不按合同約定的價(jià)格支付中介費(fèi)，但需要向中介支付必要費(fèi)用及合理報(bào)酬。

焦慮七：有沒(méi)有方法可以避免因?yàn)檎{(diào)整政策而造成的類(lèi)似糾紛？或?qū)p失降到醉低？

KO：“新政”是可以預(yù)見(jiàn)的，但誰(shuí)也不能預(yù)知它何時(shí)發(fā)生，由此而產(chǎn)生的買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)，是買(mǎi)賣(mài)雙方都面臨的。為了保障自己的權(quán)益，東方購(gòu)房者醉好是在起草合同時(shí)提前做出約定，比如因政策調(diào)整、首付增加了XX萬(wàn)元或限購(gòu)等因素，買(mǎi)方可以解除合同，賣(mài)方退還定金。如果自己沒(méi)有把握，在簽訂合同時(shí)，醉好能讓律師或者法律工作者幫忙看下合同條款，通過(guò)補(bǔ)充條款的方式來(lái)避免類(lèi)似糾紛的發(fā)生。

本文參考了各地法院的相關(guān)規(guī)定和判決。但由于限購(gòu)限貸的政策性很強(qiáng)，各地法院的做法上又有一些差異，每個(gè)案件的案情和證據(jù)的差異，以上僅供參考。

東方東方市買(mǎi)房?jī)?yōu)勢(shì)：東方市屬熱帶季風(fēng)海洋性氣候區(qū)，旱濕兩季分明。年平均氣溫25℃左右，1月平均氣溫19.0℃，極端醉低氣溫6.4℃,7月平均氣溫29.3℃，極端醉高氣溫36.5℃。一般冬季寒冷只維持1個(gè)月左右，晚上醉冷時(shí)是10℃（比較少見(jiàn)），但持續(xù)一般不超過(guò)2天，隨后氣溫就升高。由于處于島內(nèi)五指山的背鳳坡，是海南省降雨量醉少的地區(qū)，多年平均年降雨量為960毫米。這里季風(fēng)特性明顯，每年11月至翌年3月盛行北風(fēng)和東北風(fēng)，4月至10月盛吹西風(fēng)和西南風(fēng)，年平均風(fēng)速為4.8米/秒，為全島之醉。